Milano: Approvata dalla Giunta, su proposta dell’assessore alla Casa Gianni Verga, la delibera per ottemperare agli obblighi della legislazione regionale in materia di canoni e di gestione dell’edilizia residenziale pubblica. I canoni di locazioni degli alloggi erp sono stati quindi determinati secondo la L.R. 27/2007 e le successive modifiche ed integrazioni, di cui ultima la L.R. 36/2008, che è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale della Lombardia il 30 dicembre scorso.
Si tratta dei criteri per ricercare la migliore coniugazione tra le esigenze di gestione dell’edilizia residenziale pubblica e i nuovi canoni di affitto, rendendo compatibile l’operazione con la capacità reddituale delle famiglie.
La L.R. 27/2007. Secondo la legge regionale, il sistema dell’edilizia residenziale pubblica deve autosostenersi, conciliando la gestione del patrimonio pubblico con la capacità reddituale ed economica delle singole famiglie.
Nel momento in cui si adotta questo provvedimento, si è appena perfezionato il fattivo confronto con Regione Lombardia, sviluppato anche tramite l’Anci e tenendo conto delle istanze sindacali, per contribuire al miglioramento della legge di riferimento. è, infatti, stata conclusa da parte del Consiglio Regionale una revisione della legge 27/2007. Questo lavoro è andato anche nella direzione di conseguire gli obiettivi della mozione approvata ultimamente all’unanimità in Consiglio Comunale, che si preoccupava dell’impatto della norma sull’inquilinato. Negli incontri svolti prima con l’assessore lombardo alla Casa Mario Scotti e poi con la Commissione regionale Territorio e Casa, si è convenuto che i punti della mozione consiliare dovevano essere tutti soddisfatti nella revisione della legge, che è stata approvata definitivamente in Consiglio Regionale il 18 dicembre 2008.
Significativa è stata, ad esempio, la richiesta presentata in Regione di poter intervenire per ridurre, previo accordo sindacale, il costo convenzionale di costruzione degli immobili erp fino ad un massimo del 30%, correlando tali riduzioni alle condizioni oggettive dell’edificio. Questo tetto del 30% è una nuova prerogativa concessa dalla legge proprio per i comuni e in particolare per il Comune di Milano.
Nei fatti questi accordi potranno comportare una riduzione fino al 27% degli affitti, ricalcolati sulla base della vigente legge regionale. Molte altre modifiche normative, richieste anche dal Comune di Milano, avranno come effetto ulteriori riduzioni e agevolazioni rispetto alle previsioni originarie riportate dalla legge 27/2007 (limiti per la decadenza, riclassificazioni nelle aree reddituali, rateizzazioni, differimento degli adeguamenti Istat).
Per assicurare la migliore applicazione della norma, si è partiti da una ricognizione puntuale del patrimonio del Comune di Milano per poterlo meglio conoscere e valutare in modo approfondito. Ora l’Amministrazione è in grado di applicare i nuovi canoni.
La nuova bollettazione sarà avviata con il 2009. Si produrrà un avviso personalizzato in cui ogni affittuario troverà - oltre ai riferimenti normativi applicati - il calcolo del nuovo canone in base al suo patrimonio, al suo reddito Isee Erp e all’abitazione in cui vive.
Cosa cambia. "In questo quadro - ha spiegato l’assessore alla Casa Gianni Verga - ci siamo davvero battuti senza riserve per salvaguardare le fasce più deboli. Saranno, infatti, applicati canoni minimi per i più indigenti, tra coloro che sono nella fascia della protezione, che pagheranno 20 euro al mese. Si tratta di una garanzia molto importante per chi si trova realmente in difficoltà".
è importante sottolineare, quindi, che i cittadini più deboli si troveranno a pagare un affitto di 240 euro all’anno. Tra l’altro l’applicazione della legge regionale per un 10% dell’inquilinato comporterà una riduzione del canone.
Gli aumenti di canone non incideranno comunque sulle famiglie più indigenti, per le quali la legge prevede diverse forme di tutela:
- i nuclei familiari con Isee Erp inferiore a 4mila euro pagheranno un canone di soli 20 euro/mese;
- i nuclei familiari dell’area della protezione, con Isee Erp da 4.001 a 9mila euro, pagheranno un canone che non dovrà essere superiore al 36% del "valore locativo" (stabilito sulla base di condizioni oggettive dell’immobile elencate dalla Legge Regionale) e che comunque non dovrà essere incidente oltre il 16% sull’Ise-Erp;
- i nuclei familiari delle aree dell’accesso (redditi Isee Erp tra 9.001 e 14.000 euro) e della permanenza (redditi Isee Erp tra 14.001 e 35.000 euro) per un alloggio di medie dimensioni pagheranno un affitto mensile tra i 70 ed i 500 euro, in funzione del reddito Ise-Erp e delle condizioni oggettive dell’alloggio (ubicazione, anno di costruzione, ecc).
"I proventi degli aumenti dei canoni andranno impiegati nelle manutenzioni e, quindi, per il miglioramento delle condizioni abitative. Insomma, vogliamo continuare a reinvestire nella casa, ancor più ora che l’emergenza abitativa sta toccando livelli altissimi. I proventi, poi, degli affitti dei locali ad uso diverso dalle abitazioni confluiranno soprattutto nelle spese per il fondo di solidarietà che ha il compito di soccorrere le famiglie più disagiate", ha dichiarato l’assessore alla Casa. "Complessivamente si è contribuito per una manovra legislativa che cerca di portare equilibrio e di garantire un'efficace destinazione dei proventi derivati dagli affitti".
Ogni anno, secondo le previsioni, nelle casse comunali dovrebbero confluire circa 5/6 milioni di euro in più per gli affitti delle abitazioni e 3/4 milioni di euro per i locali ad uso diverso dall’abitazione negli stabili erp.
Le rate. La differenza del vecchio e del nuovo canone che l’affittuario dovrà pagare all’Amministrazione comunale per le fasce meno abbienti sarà graduata su più anni e la rateizzazione, in particolari condizioni, potrà arrivare in genere sino a 5 anni.
Peraltro sono allo studio misure per poter suddividere in rate anche la partita relativa alle spese per servizi (pulizia, riscaldamento, ecc), che rappresentano la quota più rilevante con cui le famiglie contribuiscono per la conduzione degli alloggi.
Anche per recuperare l’arretrato, si faranno di norma più rate.
Si stanno, quindi, utilizzando al massimo e al meglio tutti gli ammortizzatori possibili come richiesto appunto dalla mozione approvata in Consiglio Comunale.
Fondo di solidarietà. Sono allo studio forme di razionalizzazione e di coordinamento degli interventi di sostegno per le situazioni di disagio economico presenti anche tra gli inquilini dell’edilizia popolare, tenendo conto delle disponibilità che potrebbero derivare dai risparmi Aler (circa 7 milioni di euro) a seguito dell’esenzione dal pagamento dell’Ici e delle diverse linee di supporto finanziario che vengono attivate, oltre che dal fondo di solidarietà per gli inquilini erp, anche dagli interventi dei servizi sociali.
In particolare si è impegnati nell’approfondimento di modalità e criteri applicativi in forza dei quali il fondo di solidarietà per gli inquilini erp sia un effettivo strumento per andare incontro alle difficoltà che le famiglie hanno non solo per fronteggiare i canoni d'affitto, ma anche per tutte le spese che sono collegate alla conduzione di un alloggio (riscaldamento, pulizie, ecc).
Nel complesso, le situazioni di disagio o di criticità inerenti la soddisfazione dei bisogni abitativi della città troveranno comunque supporto anche nelle diverse misure a sostegno delle famiglie, finanziate con il Bilancio 2009 (Fondo Sostegno Affitto; contributo a famiglie in difficoltà; fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa da parte di famiglie numerose; fondo di sostegno alla locazione per studenti universitari; contributi per l’attivazione dei servizi nei quartieri popolari).
Manutenzione e occupazione abusive. La leggi regionali non solo dettano nuove regole per il calcolo dei canoni, ma tracciano le linee guida per la messa in sicurezza degli edifici e per la programmazione delle manutenzioni che non devono più avvenire "su guasto", ma devono essere pianificate su base pluriennale. La messa in sicurezza del patrimonio comprenderà anche la prevenzione e la repressione delle occupazioni abusive. Ciò si otterrà coinvolgendo gli inquilini nel presidio indiretto degli edifici, rendendoli effettivamente partecipi di quanto ruota attorno alla casa di edilizia residenziale pubblica (vita sociale, comportamenti rispettosi dei regolamenti, conservazione delle parti comuni, ecc).
"Finti poveri". Un risultato importante dell’applicazione della nuova legge regionale sarà la fine dell’assistenza ai "finti poveri", cioè coloro che con false dichiarazioni hanno ottenuto case di edilizia residenziale pubblica mentre risultano proprietari di immobili in altra provincia o regione come prevede la legge regionale (meno di 70 km di distanza dal Comune di Milano, 25mila euro di franchigia). Infatti sono già stati avviati una serie di controlli sulle dichiarazioni reddituali e patrimoniali prodotte dagli inquilini attraverso il meccanismo dell’anagrafe utenza in modo da assicurare equità, ma, soprattutto, l’esercizio dei diritti a coloro che, altrimenti, pur possedendo i requisiti per avere una casa, resterebbero chissà quanto tempo in lista d'attesa.
Confronto con il libero mercato degli affitti
Il libero mercato degli affitti, a Milano, per un alloggio di 75 mq è all’incirca pari:
- a 1.600 euro al mese per le zone centrali,
- a 800 euro al mese per le zone periferiche.
Gli affitti di edilizia residenziale pubblica per un alloggio di 75 mq saranno di:
- 20 euro al mese per i più indigenti (fascia della protezione),
- da 70 a 500 euro circa al mese per le classi intermedie in funzione del reddito e delle caratteristiche dell’alloggio (fasce dell’accesso e della permanenza),
- circa 1.000 euro al mese per i redditi più alti, in funzione delle zone più o meno centrali e della condizione di reddito (fascia della decadenza).
Le locazioni erp, dunque, vanno effettivamente incontro ai bisogni dell’inquilinato e della gestione del patrimonio e proprio per questo sono di molto inferiori ai canoni di mercato. Anche triplicando i vecchi canoni d'affitto, non si arriva mai a locazioni pari a quelle di mercato anche per i redditi più alti.
